資産の組み換え

少子高齢化や財政赤字などによって、将来的に受給できる年金の先細りが懸念されており、資産運用の必要性が高まっています。そんな中、所有不動産を活用して収益を得るための方法のひとつに「資産の組み換え」があります。
資産の組み換えとは、所有する既存の住宅やアパート・賃貸マンション、土地などの不動産や金融資産を売却し、他の不動産や金融資産などを購入することです。主に「資産運用」と「資産継承」の2つを目的として行なわれ、近年、シニア世代の間でも注目されています。

「資産運用」を目指した「資産の組み換え」

シニア世代が資産の組み換えをする目的のひとつに、老後の資金を確保するための「資産運用」があります。主な資産運用の方法には、次のようなものがあります。

自宅（宅地）を売却し、売却代金で自宅併用賃貸マンションなどを建設

都市部にある自宅や広い敷地の自宅を売却した代金で郊外に土地を購入し、その土地に自宅併用賃貸マンションなどを建設して資産運用を行ないます。

自宅の土地で「等価交換」を利用する

自宅の土地や遊休地の全部、もしくは一部を建設会社に提供し、建設会社が建てた建物（自宅用建物やアパート・賃貸マンションなど）の全部、もしくは一部を取得します。つまり「自宅の土地」と「建設会社が建てた建物」を交換することになります。
等価交換した建物がアパート・賃貸マンションである場合は、建設資金を要することなくアパート・賃貸マンションを手に入れることができ、家賃収入を得ることで資産運用が実現します。また、等価交換した建物に、建設資金なしで新たに住むこともできます。

遊休地の場合

遊休地を売却して、安定収入の確保が可能なアパート・賃貸マンションなどの物件や土地に買い換えます。
土地に買い換えた場合は、アパート・賃貸マンションを建設したり、コインパーキングや月極駐車場を経営するなどの、資産運用が可能です。

収益性の低い事業用不動産の場合

古くなったアパート・賃貸マンションなど、収益性の低い事業用不動産については、資金を投入して大規模な修繕、または建て替えを行ない、事業用不動産の収益率を高めることで不動産の資産価値を上昇させます。この場合は、「金融資産」と「不動産」との資産の組み換えに該当します。

「資産承継」を目指した「資産の組み換え」

シニア世代にとって、大切な資産をスムーズに次世代に相続・継承したりすることは、人生における重要なテーマのひとつです。資産の組み換えは資産の継承という意味合いからも有効な手段となります。資産継承を目指した資産の組み換えの主な目的には、次のようなものがあります。

スムーズな遺産分割を図る

相続時にスムーズな遺産分割が行なえるように、資産を組み換えます。
例えば、1棟の賃貸マンションを所有しており、3人の子どもがいる場合には、財産分割を容易にするために所有していた賃貸マンションを売却し、都市部のタワー型分譲マンションの上層部3戸に買い換えます。
都市部のタワー型マンションの価格には、土地と建物の価値に加えて「眺望」といった付加価値も含まれていますが、「眺望」は相続の評価対象となりませんので、相続税評価額の圧縮につながります。

相続評価を下げる

相続税対策として、相続税評価額が時価に比べて低い物件に組み換えます。
例えば、郊外の広い土地を所有する場合、所有している郊外の土地を、坪単価の高い都市部の住宅地に組み替えることで、相続税評価額を引き下げることができます。

納税資金を準備する

遊休不動産や収益性の低い不動産を、収益性の高い不動産に組み換えることで、相続税の納税資金を準備することができます。

物納に対応する

所有する不動産を、収益性は低くても相続税評価額が高い物件に組み換え、相続税の物納に対応できるようにします。

2008/04/25